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实战问答
提问:请问您当时为什么会选择留下房地产这块业务?另外,您目前比较看好的,认为将来发展空间比较大、天花板比较高的行业有哪些?
冯仑:我们做房地产有两个偶然性,一是当时我们这六个人里,王功权曾经做过房地产。在海南的时候,他做过秀港工业房地产公司的老总,所以他有比较完整的跟房地产行业打交道的经验。他盖过六栋工业厂房,在当时,他是为数不多的能自己盖房子的人。
另一个原因跟我们善于学习有关。那时候,有一次我们在一个地方吃饭,我听到别人说了一个词,叫按揭。我对数字不敏感,但对词语特别敏感。我请那边的广东人给我写下这个词,并刨根问底地问他这个词是什么意思。他说,这就相当于抵押贷款,我觉得这个办法挺好。正好那时候我们碰到了一件事,有人来向我们推销房地产。所以,我们就商量着开始做。我们借钱付了头款,买了八栋别墅,然后把这八栋别墅重新装修、重新包装,再把它们卖出去,这就是我们的第一单业务。
有了这单业务以后,正好赶上海南那时候的房地产泡沫,所有人都在炒房炒地,我们就加入了那股洪流中。那时候叫投资,后来大家都叫炒房炒地。对我来说,海南的那段经历是很快乐的。因为那时候你不懂,不懂就很快乐,懂了以后很多事会让你很闹心。比如,你每天有点儿钱花很高兴,一旦你懂理财,就这也不行那也不行,很辛苦。
那时候市场很疯狂,疯狂到什么程度?最快的一单,你可能上午才买,下午就能卖出去,就赚钱了。有一年快过年的时候,王功权我们几个商量,年底想给员工发点儿奖金,怎么办呢?说到北海去干一票,挣点儿钱。结果去了十天半个月,就挣了几百万元回来了,就是这样一个速度。但荒唐的是,我们连地在哪儿都不知道,最后很多地都找不着了。因为地在海里,退潮的时候才能见着,涨潮的时候是见不着的。所以,后来我到北海去处理历史遗留问题,基本上找不到我们当年做的地在哪儿。海口的事情同样很荒唐。当时我们有一单生意,要买栋楼,还差点儿钱,我就去找一家公司借钱,借了几百万元,买下这栋楼。后来我去还钱的时候,人家问我们搞的是哪栋楼,我就说是哪栋。他说这事真浑蛋,这楼是从我这儿卖出去的,我还借钱给你,最后你又把这楼卖回来,卖给我底下的另一家公司,挣了我一道钱。当然,这个老板现在也出状况了。
就这样,我们开始创业的那几年,赚的钱都跟房地产有关。回到北京,我们还是继续做房地产。所以,我们做这行有点儿偶然性,当时对这个行业并没有那么多清醒的认识。
至于今后各个行业的发展,我觉得在中国,只要走市场化的道路,只要有市场竞争,每个行业的天花板其实都很高,发展都很快。拿捏脚来说,比如华夏良子,大家知道这个行业有多大吗?现在,中国的捏脚行业一年有1000亿元的规模,比电影行业还大。或者不说捏脚,说掏耳朵,掏耳朵这个行业也足够大,因为中国的人足够多。但问题是有些行业不让你做,比如电影行业,它涉及意识形态的问题,政府管制,不让你市场化,那你就很小。只要市场放开,允许市场化,在中国,哪个行业都非常大。比如餐饮,俏江南一年能卖30多亿元。
所以,我觉得前提是要允许市场化、充分市场化。市场化程度高的行业,发展空间就很大;市场化程度低的行业,发展空间就很小。比如,像能源这些垄断行业,市场是很小的,而对消费行业这种完全面向客户终端服务的行业来说,市场规模是在不断扩大的。所以,越是竞争、越是政府不管制、越是直接和人打交道的行业,市场规模越大,大家的机会就越多。
提问:当年你们把华夏银行、民生银行的股份卖给史玉柱,后来史玉柱大赚其钱。另外,万通当年在东北华联的投资,从媒体的角度来看,是一个比较成功的案例,但现金回报不是特别好。投资是不是万通一直以来的一个短板?这几年万通已经往投资方面转了,以后这方面会不会成为万通在地产之外的新的第二大竞争力?
第二个问题是,地产行业一直逃不出一种周期律,越调控房价越上涨,对地产行业和地产企业的这种周期律,您怎么看?
冯仑:第一个问题,关于投资这件事,我们现在并没有进入投资行业,我们只是控股公司。在房地产领域做投资,这是凯德的商业模式。在全球包括亚洲做房地产的企业里,资本回报最高的就是凯德。我们研究了它的模式,现在我们底下的公司是做开发,上层的公司是做成了投资公司的架构,就是用投资公司的方式来投资房地产企业,但不会投到别的行业去。
至于以前我们的投资,回到我刚才讲的观点上,因为我们坚持价值观导向和战略导向,所以我们不算小账。史玉柱是我的好朋友,他赚了很多钱,我们也赚了很多钱。用价值观来衡量这件事,其实就是我讲的算不清的账。我们的目标很清晰,我们就是要做专业性,所以我们要把房地产以外的部分卖掉。至于什么时候卖,我们找到了对象就会卖,而不会去考虑这么做以后会少赚多少钱。我们的价值观确定了,战略确定了,就是要做裁减。华联也是这样,我们不做商业,所以我们就把它卖掉。但房地产我们是没有卖掉的,这样,我们就变成了一家非常专业的地产公司。
在民生银行的项目上,我们赚了很多钱,史玉柱也赚了很多钱。他给我们的钱我们又拿去做了房地产。到底谁赚的钱多,这是说不清的。人生不能停留在这些算不清的账上,要从价值观的角度去选择,这样大家才能都开心。
反过来说,如果民生银行出了大案要案,股价一泻千里,是不是我就占便宜了,史玉柱就吃亏了,他就比我笨呢?不是这样的。他有他的价值观,他当时要投资一些金融领域,于是他就去投了,投的时候也没算要赚多少钱。
为什么要坚持价值观,而不能靠机会主义呢?因为你这一辈子能赚多少钱是算不清的。你说你到临死之前能赚多少钱?你不知道,我也不知道。我们都不知道自己这一生能赚多少钱,只知道朝着哪个方向去赚钱,哪种钱要赚,哪种钱不要赚。从这个角度来说,你的投资是和你的价值取向有关的。这事符合你的价值取向,你就成功了;不符合你的价值取向,你就把它抛弃,不存在什么失败。因为你收回来的钱又投到你的主业上,帮你继续赚钱。所以,人生的故事就是算不清的账。
另外,投资这笔账永远是算是不是最合适,而不是算是不是赚得最多。你说民生银行的项目我们赚了几倍,史玉柱又赚了几倍,绝对答案到底是多少?其实没有绝对答案,不是说我比他赚得多,就说明我比他聪明。巴菲特有巴菲特赚钱的方法,索罗斯有索罗斯赚钱的方法,如果你能按照自己的方法去做,并坚持到底,那你就成功了。
第二个问题是个很好的问题,就是房地产企业怎样应付周期律。
最近几年,房地产的调控政策的确很拧巴。从政策层面上来说,我觉得有两个问题。第一,各方的估计有所不同。业界的估计、政府的估计和舆论媒体的估计,差别很大。根据业界的估计,低收入人群、夹心层、年轻人买房确实是有困难的,但这个问题还不至于引起社会崩溃。另外,它实际上也会带来某种正向的作用。原因很简单。目前在中国的初次置业市场上,40%的购房者是25~35岁的人,从全球来看,在市场经济国家,这些人都是属于靠工资买不起房的。如果这些人都能买得起房了,那市场经济就不存在了。买不起房带来两个好处:第一,促进劳动力流动。如果你25岁就买房了,而且还是福利性的,不能卖,那你还会流动吗?所以,西方的市场经济带来了高度的劳动力的自由流动。第二,带来创业冲动。假如现在政府直接给员工一套保障房,员工就可以不在乎他的老板了,他上班就可以梗着脖子,那这个老板就难做了。因为有压力,要买房,要还房贷,所以年轻人才会努力工作、努力奋斗。
现在,25~35岁的年轻人买不起房,嚷嚷几声,政府就把这事当成大事来管。舆论和媒体的判断是道德判断,而且很多媒体记者都处在这个年龄段,所以他们对这个问题比较敏感。如果舆论和媒体的反应比较大,政府实行的政策就会比较狠。
从另一个方面来讲,这个问题又是一个市场问题。前面我讲到,在GDP低于8000美元时,住宅市场是一个高度成长的市场。从这个角度来说,只要还坚持市场化改革,只要需求还在,即使你再调控,房价也是压不住的。
综合起来看,要解决这个问题,有两个办法。第一,采取分规制。什么是分规?男人用男人的药方,女人用女人的药方,妇科和男科不能用一个大夫,用一样的药,一定是分开的。对房地产来说,就是保障的归保障,市场的归市场,也就是我们说的新加坡模式。70%~80%纳入保障系统,虽然有一部分市场功能,但基本上是保障;剩下的20%~30%完全市场化,政府就别管了,涨或跌都是自己的事。但这个问题要解决好才行,不能让市场来背保障的问题,让保障来埋怨市场的问题。
第二,理顺中央和地方政府的财税关系。房价高只是脸上的青春痘,根本的问题是内分泌问题,也就是中央和地方的财税关系问题。如果要让地方政府去承担保障房的大量的财务安排,那中央就要为地方政府解决好税收财政,否则像现在这样,大量的税收都收到了中央,地方没钱,就只能靠卖地来支持城市化,所以对保障的事不积极。
那么,房地产企业应该怎样应对行业的周期性变化呢?我认为,要用创新和变革来应对。拿万通来说,在商品住宅方面,我们要大力推动产品的细分和创新。所谓产品细分,就是我们不光要做第一居所,还要做度假产品、投资产品、养老产品,包括中国人在海外置业的产品。另外,在商用不动产方面,我们要以营运为核心,推动“导演加制片人”的美国模式,提前布局,争取在这方面有较大的发展。