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2009年8月份以来
楼市价升量跌再次上演
“金九银十”这一房地产市场的传统旺季
日渐成为泡影
最新数据显示
2009年9月份第2周
北京、上海和广州成交量环比
均出现再次回落
深圳新房成交量也继续低位震荡
与此同时
房价却依然是高位盘整
一线城市房地产市场的量价关系
显示出前期透支的征兆
业界对房地产泡沫化的担忧与日俱增
有观点甚至认为
房价上涨迅猛、“地王”频现、投资加剧
而购房者观望情绪加重等现象
就是拐点将现的标志
中国楼市似乎又走到了一个岔道口
房价已经高得不道德了
这些本来应该投到实体经济的钱投到了房地产之后,就不会再回实体经济了。
(嘉宾介绍:周可,《新周刊》副主编,华南理工大学新闻与传播学院教师。)
王牧笛:3个月前咱们聊的是“房价怎么又涨了”,今天这个话题改成了“房价是不是要拐了”,现在整个市场普遍的一个情绪叫观望。我们来看一下背景资料:2009年8月份以来楼市价升量跌再次上演,“金九银十”这一房地产市场的传统旺季日渐成为泡影。最新数据显示,2009年9月份第2周,北京、上海和广州成交量环比均出现再次回落,深圳新房成交量也继续低位震荡;与此同时,房价却依然是高位盘整。一线城市房地产市场的量价关系显示出前期透支的征兆。业界对房地产泡沫化的担忧与日俱增,有观点甚至认为,房价上涨迅猛、“地王”频现、投资加剧而购房者观望情绪加重等现象,就是拐点将现的标志。中国楼市似乎又走到了一个岔道口。王牧笛:现在叫价升量跌。先说说这价升,《工人日报》有篇文章叫《部分城市的房价已经高到了不道德》,它用“不道德”这个词来评价现在楼价的上涨。而且你看次贷危机之后,全球范围内都是楼市普遍下跌,只有中国经过了短暂下跌之后,2009年年初又开始强劲反弹。
郎咸平:那么我想告诉各位,类似的现象在2006年就出现过,当时的楼市泡沫是因为我们制造业所面临的投资经营环境全面恶化,因此大量制造业资金不做实体经济,大量进入楼市,从而造成楼市泡沫现象。今天的问题比当时还要复杂,不但有投资环境恶化,还有金融海啸带来的产能过剩,再加上之前银行放出去的天量信贷所造成的流动性过剩,2009年是以上三个因素造成了我们刚刚讲的房价的不正常。
王牧笛:现在媒体对于这次房价上涨和这个拐点有多种分析,包括潘石屹最近有个分析,说房价贵是由两个原因造成的:一个是市场中的钱太多了——咱们之前说的天量信贷,还有一个是市场的房子供应太少了。
郎咸平:他讲得不对,这是根据表面现象的简单推论。其实我们现在并不是房子太少了,你看很多房子买了之后没人住,尤其是高端楼盘没人住,空房多得是。
周可:但是真正需要住房的人,他又买不起房子。
郎咸平:所以这就很糟糕。那一定是这个房子的价格机制出现了问题,就不是像潘石屹讲的这么简单了。比如长沙,在2009年之前它是没有这种现象的,百姓日子过得挺好的,他们当地的媒体跟我开玩笑说,长沙的塞车时间是半夜2点到4点。长沙是个娱乐城市,老百姓日子过得非常好。今年就不一样了,今年媒体采访我的时候,我看他们就非常义愤填膺,因为他们发现长沙的高端楼盘的价格开始拉动中低档楼盘的价格了,因此现在全国各地都有类似的现象。那么你想想看,高端楼盘拉动中低档楼盘,那么真正有泡沫的反而是中低档楼盘,而社会大众需要买的就是中低档楼盘。
王牧笛:所以房子是一把悬在人们头上、切割财富的刀。
郎咸平:而且这些本来应该投到实体经济的钱投到了房地产之后,这个钱就不会再回实体经济了。那就是说房地产本身没有办法全面地拉动中国工业,只能对一些特殊行业,如建材行业,有拉动作用。那我们中国下一步的经济发展怎么办?这是我最担忧的事。
周可:这实际上还涉及另外一个问题,就是说我们要全面拉动内需,但老百姓就那么点钱,这房子买还是不买,一直处于一种观望状态,那这个钱我又不敢去日常消费,结果越攒越多,但又不足以买房子。
拉动经济不能只靠房地产
真正重要的就是消费。你要拉动消费必须靠实体经济赚了钱之后,企业主自己多消费,然后把利润透过加薪等方式给员工,他们变得更富有之后才会增加消费,这才是真正驱动社会经济进步的原动力。
王牧笛:我们一生的积蓄,甚至几代人的积蓄,都用来买房子,那就势必导致自己未来很长一段时间没有钱去买其他的消费品。而今天在探讨房价问题的时候,媒体最常用的一个语言叫“拐点”,就是说价升但是量跌。现在你看咱们每天都能接到那个售楼短信,之前可能很长一段时间这种短信少了,最近又死灰复燃了。
郎咸平:我每天至少接到五六个。
周可:现在买方市场和卖方市场之间的关系发生了很大的变化,现在有人求你买房子了。
王牧笛:探讨这个交易量的问题,其实咱们不用看数据,就看几个事就行,一个是房地产中介现在又开始在街上举牌揽客了。
郎咸平:这个时候就发现是供过于求了。
王牧笛:然后你看房产局的那个办证大厅,以前是熙熙攘攘,现在门可罗雀。而且你再看售楼小姐,以前是趾高气扬傲慢得不得了,现在和蔼可亲得如邻家小妹。通过这几个事,你根本不用再去看数据。
郎咸平:对,而且中国的数据很多都是不可靠的,看售楼小姐可能还好一点。
王牧笛:看她的脸色你能发现现在房价一直居高不下,可是成交量又在下滑。
周可:那是否这个房价就会下来呢?
王牧笛:拐点这概念就出来了。
郎咸平:我们看一下这三个月来的房租走势:第一,写字楼,《南方都市报》的数据显示其租金大幅下挫;第二,高档楼盘、中档楼盘租金大幅下跌;最后,只有低档楼盘的房租是上涨的。什么叫低档呢?就是在北京、上海、深圳、广州每月租金1000块钱左右的楼盘,它上涨了15%左右,其他楼盘都是下跌的,也就是说社会的主要购买力是下滑的。那么在社会主要购买力下滑的情况之下,楼价开始涨那是非常危险的,也就是说你根本没有一个实质面来支撑这个楼价。再加上低档楼盘房租的上涨,我已经能闻到另外一个信息了,那就是整个社会的财富在转移——由贫穷的、弱势的阶层转移到富有阶层。
王牧笛:就是我们通常所说的马太效应——富有的越富有,贫穷的越贫穷。
郎咸平:这个是我今天所看到的现象,这让我非常担忧。如果说要靠房地产来拉动经济的话,那就是全世界最大的笑话了。纵观全世界几千年的历史,没有一个国家的经济是靠房地产来拉动的,为什么?房地产是个滞后的行业。通常一个城市要发展,一个国家要发展,一定有它的竞争优势,比如说地理的优势、贸易的优势、政治的优势、军事的优势,然后大家在这个地方聚集之后,变得更富有了,需要住房,需要住更好的房子,因此房地产发展。因此,房地产一定是在城市发展之后发展起来的,它是滞后的。结果我们把房地产放到前面去了,这是在胡来,你知道吧。
周可:但现在有专家就是持这个观点啊。
王牧笛:现在在媒体上甚嚣尘上的,比如说那个董攀——北师大房产中心的主任,他就有一个著名的观点叫“房地产正在拯救中国”。我给你们读一下这个论调是怎么样的,他说房地产是我们扩大内需的重点,没有房地产其他行业根本没法发展。当年亚洲金融危机的时候,就是房地产来拯救中国经济的,现在也一样。
郎咸平:这是哪来的数据啊,这个数据我没看懂。真正靠房地产的地方就是中国香港,它就是一个炒楼炒股的地方,没有任何其他的工业。那我请问你,这个以房地产为主的中国香港,碰到金融海啸之后是怎么样的惨状——那就是房价暴跌60%。哪有说房地产可以抵御金融海啸的,没有这个理论。
周可:我听这个董教授的话,我感到诧异的是什么?我觉得这个东西不符合中国人的实际情况,因为刚才咱们也聊到中国人把一辈子的钱都攥在手里,就等着去买房子,这一笔钱投进去确实拉动了内需,但是买房子的这一大笔消费就意味着其他消费几乎接近于零啊。
王牧笛:而且就算你退一步说,房地产在2007年的时候对GDP贡献最大,那也不过1%。也就是说我们利用政策资源的倾斜拯救的只是不到GDP 1%的一个行业,那是救不了中国经济的。