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进入2009年
中国楼市一改去年的疲软
高歌猛进
量价齐升
同比2008年
楼市销量翻了一倍的城市越来越多
厦门、杭州、天津、深圳、西安
武汉、北京、广州、成都、长沙
杭州翻了2倍
厦门甚至翻了3倍
量价齐升似乎是今年房地产市场
回暖的最有力证明
但接下来
购房者的疑问也越来越强烈
金融危机还没过去
房价怎么又涨了
楼市火暴预示着更大的危机
制造业投资环境的恶化,导致企业家将资金转投房地产,托高楼价。
广东奢侈品销量逆势增长现象的背后是制造业投资环境的恶化。
(嘉宾介绍:周方,《羊城晚报》财经记者,财富沙龙主持人。)
王牧笛:现在一些经济学家提出一个口号,有点耸人听闻,叫“没有房地产就不能救中国”,言外之意是只有房地产才能救中国。
郎咸平:还是胡说八道。
周方:十大振兴产业里面也没有房地产。
王牧笛:但是虽说没有房地产,但它却比那十大产业更受到政府的重视,似乎它更加值得振兴。最近网上有一篇教授的文章传得很火,叫《白领陨落,黑领崛起》,里面建议大家不要买房。这个求证一下。
郎咸平:这不是我写的。最近我苦恼不堪,太多山寨版的文章假借我的名义。
王牧笛:这不用苦恼,没有经山寨过的名人不是真名人,没关系的。
郎咸平:所以我在这边要辟个谣,这绝对不是我写的。我已经在各个媒体、各个网站不断的辟谣,但这篇文章流传的速度太快了。
王牧笛:这个文章之所以受到重视,一是因为里面的言论危言耸听,还有一个是里面谈到关于买房子的问题。现在房子的乱象有很多,我看房子的新闻基本看不明白:一边是“抢购潮”——各种楼盘热销;一边是“退房潮”——北京、广州这边发生“退房潮”;温州炒房团又开始在深圳出现了;广州6月10号又拍出一块天价地,又成了“地王”,一万五千多块钱一平方米,有人就说现在又重回“地王时代”了。这么多乱象,我看不大明白,但我看明白了一点,这房价确确实实在涨。咱们先看一段背景资料:
进入2009年,中国楼市一改去年的疲软,高歌猛进,“量价齐升”。同比2008年,楼市销量翻了一倍的城市越来越多:厦门、杭州、天津、深圳、西安、武汉、北京、广州、成都、长沙。杭州翻了2倍,厦门甚至翻了3倍。广州5月份一个月卖掉了13253套住房,为2008年以来之最。在经历了去年的下挫后,房价在今年也呈现出节节升高的态势。广东省统计局发布的数据显示,1~5月,广东省商品房销售均价每平方米6107元,同比增长3.7%。在广州,中心城区房价升幅明显,5月份均价达到每平方米11309元,重回万元大关,环比大涨了近15%。“量价齐升”似乎是今年房地产市场回暖的最有力证明,但接下来呢?购房者的疑问也越来越强烈:金融危机还没过去,房价怎么又涨了?
王牧笛:你说上一个周期2006年的时候,中国经济一片大好,房价在涨;这个周期中国经济现在可以说是哀鸿满地,各个企业都在倒闭,它也在涨。如果说经济形势一片大好的时候涨,它是有道理的,那现在就是没道理,如果现在有道理,当时就是没道理,反正总有一个是没道理的。这波上涨跟之前的上涨有什么不同,它的原因在哪里?
郎咸平:2006年下半年,当时的股市泡沫、楼市泡沫等等问题,我相信我们大家都深有体会的。当时很多学者用了流动性过剩的解释,什么叫流动性过剩呢?就是说我们经济发展太成功了,老百姓更富裕了,所以大家才有更多的钱去炒楼炒股,从而造成泡沫现象。当时我的解读就不一样,可以说是特立独行,我说这叫做“制造业的回光返照”。
王牧笛:这周方应该还有印象。
周方:有印象。
郎咸平:当时制造业所面临的投资经营环境已经开始恶化了,所以很多做制造业的企业家觉得没劲,不想干了,因此从制造业当中拿出大量的钱去炒楼炒股,从而造成股市泡沫、楼市泡沫。如果按照我的说法,下一步就很危险了,你不做制造业,制造业未来怎么办呢?根据统计局的报告:广东省制造业倒闭30%,江浙两省倒闭20%。请注意这时候还没有发生金融海啸,也就是说我当时的看法得到了印证——大量制造业的资金进入了股市楼市,尤其是楼市,从而造成了楼价上涨。而且各位还有印象的话,应该记得当时高档楼盘涨得最快,因为这些制造业资金买楼,它是做投资用的,因此大量资金进入高档楼盘。
王牧笛:高档楼盘价格的上升会把中低档楼盘的价格也拉高。
郎咸平:附近的中低档楼盘随之水涨船高,因此真正有泡沫的是中低档楼盘而不是高档楼盘。
王牧笛:高档楼盘还有资金支持,还能继续走。
郎咸平:中低档楼盘缺乏资金支持。所以中低档楼盘有泡沫,这可以算是我们中国独一无二的特色了。那么到了这两年,尤其到去年我们楼市哀鸿遍野的情况下,中低档楼盘跌的多,为什么呢?因为高档楼盘有制造业资金作支持,因此要跌也是从中低档开始跌,它们跌的多。
王牧笛:按照您的观点,这一波楼市的回暖或者说价格的上涨背后,其实是制造业进一步的危机。
郎咸平:进一步的危机。
王牧笛:进一步危机之后挤压出的剩余资金继续投到房地产。
周方:房地产是这样子的,它怎么样跌,只要不进入市场,它账面上的亏损是不伤筋骨的。
郎咸平:而且上海北京的高档楼盘去年没怎么跌,因为它不需要卖。
周方:特别好地段的商业地产,不管是住宅还是写字楼,它是不会跌的。
郎咸平:因为当初买楼的就是比较富有的人,他可以不卖嘛,只要他不卖就不存在跌的问题。
王牧笛:而且现在趋势是越涨买的人越多,最近我看上海新开的一个楼盘,150套房好几千人等着去买。
周方:因为投资商投资楼市,他是看涨才买,老百姓自住房是看跌才买。你看广州4月份也是一个非常高档的楼盘,85套套现12个亿,就是那些持货币的真正的流动性过剩的高端人群,他们对市场的信心在什么地方?股市不稳、制造业这么萎缩,他们只有买房子。但是我觉得价格拉高是不是就等于房子的成交总量也上升了呢?是不是等于我们的普通老百姓也是有机会可以去买房了呢?
郎咸平:所以问题是房价这样涨的话,中国绝大多数老百姓更困难,他们根本买不起。而且我再给你们一个数据,我相信大家看了会更惊心胆跳。金融海啸是2008年发生的,金融海啸的结果是使得我们出口大跌,11月份出口下跌2.2%,12月份下跌2.8%,到了2009年1月份出口跌得更厉害,1月份下跌17%,2月份下跌25%,3月份下跌24%,4月份下跌20%,5月份下跌26%……但是这些我还不恐惧,为什么?因为这很正常,欧美的需求完全下降,我们出口下跌我觉得很正常。
但是2009年1月份让我感到非常恐惧的是什么?是进口狂跌,1月份的进口狂跌43%,其中除原油之外的原材料下跌50%,进口机器设备下跌40%。各位知道是什么意思吗?就以广东为例,我们很多的制造业,尤其是出口制造业,它是简单进口原材料,进口机器设备,粗加工之后出口。如果1月份进口原材料跌了50%,进口机器设备跌了40%,这是表面现象,你知道这个本质意义是什么吗?投资经营环境急速恶化的今天,他们不想干了,而不想干的结果是什么呢?那才有意思。
我顺便讲个段子:午夜梦回之际,他觉得忙了一辈子愧对家庭、愧对老婆、愧对子女,所以早上一起来,就跑到我们广州友谊商店或者是丽柏广场,买了一只价值几十万的名表送给老婆作为补偿。回家看到这对宝贝儿女,太可爱了,这么多年来我都没陪过他们,所以带他们去动物园玩,因此买了一部商务车,载了一家人连祖父祖母一起去,好啦,汽车销售量上升了。所以你可以看到,广东经济这么衰退,但以丽柏广场和友谊商店为例,全世界的奢侈品牌销量第一季度下跌10%左右,我们广东是逆势增长20%。
周方:对,有个佐证,中国(奢侈品销量)增长了10%,然后小黄金周广州的零售行业的增长是10%以上,最近餐饮业增势也是远远超过GDP,增长18%。
郎咸平:而且你看,价值几十万的名表在友谊商店逆势增长百分之九十几。
王牧笛:也就是说,这个数据背后其实也看到了投资环境的恶化。而且这波信心不足又赶上一个事,就是放宽了信贷。好像之前一直说房地产是有周期的,包括我看有报道,欧美那边房地产周期研究专家哈里森说,房地产周期一般学界公认是18年,就比如说经过了7年上涨、5年上涨,会有一个4年的调整期。而中国从2007年年底开始调整,刚调整一年半,马上国际金融危机过来后,就又开始变化了。
谁在推波助澜
宽松的货币政策,使大家有了对通货膨胀的恐惧,这种恐惧所带来的避险资金又进入了楼市。
郎咸平:因为1~5月份我们银行信贷资金放出了5.84万亿,其中60%是做基础建设,40%大概是给企业做短期融资的,包括票据融资。那么请你想一想,5.84万亿在5个月之内这么快就投入市场,你内心的恐惧是什么——通货膨胀。你怕通货膨胀,所以逃避通货膨胀的避险资金就进入了楼市。
王牧笛:要保值嘛。
周方:就是买实物。
王牧笛:我看有一个大型国有银行的广东分行,2009年的第一个月的贷款额超过了去年全年的,就是一个月干完了一年的活。
郎咸平:你看现在楼市涨就有两个因素:第一,投资经营环境恶化,企业家不想干了,买楼;第二,对通货膨胀恐惧所带来的避险资金进入楼市。所以今年就是这两股资金进入楼市,而且是迅速进入楼市,为什么会这么快呢?刚好这个时间政府又放松了一些政策,包括利率,包括二套房贷,这一宽松,刚好给它一个催化剂。
王牧笛:那开发商更有底气了,更有钱了。
周方:其实还释放了之前积压了一两年的刚性的需求,当然这是指中小楼盘。