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王牧笛:工商银行的一个调查报告说是,去年的时候还只有6%的老百姓准备在去年年底买房,到今年春季刚一过,这个“小阳春”一起,一下增长到12%。
周方:但是你得承认前四个月楼价还是比较低的,(广州)均价大概是8000多块,现在又过了10000块,是不是因为一些高端楼盘的成交拉高了这个价格?
郎咸平:是这样的。
周方:但实际上楼市是不是真正的具有有效需求,我们老百姓真的买得起房?
郎咸平:如果是有效需求的话,那经济必须得好,就是我们经济平稳的上升,老百姓每一年多赚10%的钱。
周方:而不是靠着几万亿的泡沫。
郎咸平:对。老百姓每年更富裕10%,他需要住房子,那这个就是稳定的。
王牧笛:所以现在想买房的人要问的一个问题就是,这房价还会再涨吗?
郎咸平:我现在担心什么事?如果说进入楼市的资金是避险资金的话,那么只要通货膨胀比预期更严重,那可能会有更多资金炒楼,因为你钱放在银行就没了。
周方:贬值了嘛。
郎咸平:你不一定敢炒股,你又不敢投实体经济,为什么不敢投实体经济呢?因为投资经营环境恶化了。那你能干什么呢?你只有炒楼。
王牧笛:我发现中国的宏观经济形势真的难以把握。之前是通货膨胀大家研究通货膨胀,然后通货紧缩又来了,通货紧缩还没研究完呢,又来一波通货膨胀。
周方:是不是通缩跟通胀并存啊?
郎咸平:不是并存。你知道去年为什么通胀,很大一部分因素来自于国际通货膨胀,比如说油价从38美元拉到147美元,铁矿石价格连续三年狂涨:第一年76%,第二年19%,第三年95%,因此透过进口造成我们通货膨胀,当然还有其他因素就不谈了。那么为什么最近又通缩呢?因为油价狂跌、铁矿石价格狂跌。
周方:整个需求下降。
郎咸平:不是需求,它是价格狂跌,是国际大宗物资价格开始狂跌,然后透过进口紧缩使得我们国内产生通货紧缩现象。
周方:那看来这都是进口闯的祸。
郎咸平:对,基本是进口闯的祸。现在我们银行信贷增加了5.84万亿,而且从6月1号开始,国际通货膨胀又开始蠢蠢欲动,包括油价涨到七十几美元一桶。
周方:对,美国为了还债,不断印钞票。
郎咸平:所以我们现在两个压力:一个是印钞票的压力,第二个就是国际通货膨胀可能又开始抬头了。这两个力量将要造成中国的通货膨胀压力又来了。
王牧笛:也就是说通胀的预期一旦成为现实的话,更多的资金会去炒楼。那基于这个判断,楼市下半年还会再涨。
郎咸平:那就看看有没有通货膨胀。
王牧笛:如果找到这个原因了,那结果其实就很明显了。
周方:我觉得具体到买楼而言,还要看消费者的个性需求,有的好地段,怎么样的环境它都会涨,因为稀缺性嘛。
王牧笛:区位比地价更决定房价。
郎咸平:不然就是说区位好的,比如说市中心,到了萧条的时候它就不跌那么多嘛,跌一点点。
周方:它抗跌性高一点,这就是为什么商业地产它在衰落期反而会起得稳,反而会被人看好。
王牧笛:消费者是最不看这些理论的,不看数据,不看分析,他就凭感觉,他跟着感觉走。而且房地产最显著的一个特点是,专家向左的时候消费者向右,一般不太听专家的话。
郎咸平:他们会听我们节目的。
王牧笛:其实这次好像不光是中国在涨,美国西欧包括中国香港地区也在涨。
郎咸平:香港过去还是比较规范的,现在我们内地很多人过去炒楼了,香港楼市跟内地差不多了,其实台北也都一样,2006年、2007年的时候台北楼市大涨,比如说信义计划区,那里面一半的楼盘应该都是广东回去的台商买的。为什么?干不下去了,这边投资经营环境恶化之后,他也不想干了,因此拿出大量的钱回台北炒楼。这就是为什么整个台湾岛只有台北的楼市在涨,其他的地方可能还不行。而这次香港为什么涨呢?大量内地资金到香港去炒楼。
王牧笛:过去的一个月有以前五倍的人去香港炒楼。
郎咸平:你刚刚讲到美国和欧洲,大家不要把美国的房地产看得跟中国一样,水平不一样的。我们中国人有自产的观念,我们的房地产就是房地产,他们的房地产是金融资产的一部分。当他们美国人在做投资决策的时候,会想到把房地产、债券、股票、现金、保险等等做成一个组合。因此利率上升,可能对房地产的需求就会下跌;利率下降,对房地产的需求就会上升。所以美国楼市涨,是因为3月份的时候美国政府放出了一万亿的资金去压低中长期的利率,所以造成后续楼市会涨。所以真正有拐点的应该是美国。
真正该救的不是房地产
真正拉动经济要依靠以制造业为主的实体经济的发展,最终才能实现全民富裕。
王牧笛:原因讲明白了,消费者还有一件事不明白,刚才说的2009年下半年房价会不会涨的问题。其实就是现在该不该买房的问题,最近媒体炒的是这个事,有个叫赵晓的学者号召现在买房,“现在买房就是爱国”。
郎咸平:这就是我们的学者,不从经济理论出发。
王牧笛:这种雷人雷语很多。
周方:网上也有言论说是“买房爱国是奸商理论”。
王牧笛:而且现在消费者喜欢找一个榜样,比如说李嘉诚最近出席那个长和系股东大会之后,他说,现在有通胀预期了,好像买房是个不错的选择,存个三五年一定会涨。然后这边采访王石,王石抛出个理论叫“后拐点时代”。
周方:他经常“拐点”,没几年就一个“拐点”。
王牧笛:说楼市维持现在水平很难,基本会下跌。消费者又彷徨了,李嘉诚说房价要涨,王石又说房价要跌。
周方:潘石屹讲啥、王石讲啥姑且听之吧,要听的话,还是听听教授讲的。
王牧笛:然后你看最近摩根的首席经济学家王庆也在说:“房地产肯定有问题,但有问题不是意味着泡沫。”而任志强——号称“任大炮”——在网上又抛出个言论,说:“房地产是鱼翅,你只有说粉丝卖到了鱼翅的价格才叫泡沫,如果是鱼翅卖到了鱼翅的价格,这不叫泡沫,这是正常的。”
郎咸平:讲得挺有意思。
王牧笛:教授觉得这一轮上涨积压下来的是泡沫吗?
郎咸平:价格具有它的合理性。那我再反问你一下,如果把价格堆高的是因为避险资金的进入,你说它是泡沫还是不是泡沫?
周方:那应该是泡沫。
郎咸平:你就很难说这是不是泡沫,或者是因为投资环境恶化,他不想做制造业,因为制造业利润低,他认为房地产利润高、回报高,所以他投资房地产。因此你会发现他是有原因的进来,这么高的价格,一定是某个原因促使他去买,才会把价格拉这么高,这就是所谓的价格机能所造成的。
王牧笛:所以现在看来媒体炒作的“楼市上涨、楼市回暖是经济回暖的一个信号”是一个很可笑的言论,它背后可能潜藏着更大的危机。
郎咸平:按照我们这个理论来看的话,你发现是实体经济的资金流入虚拟经济,这太可怕了。你想想看美国的楼市涨,我们找到原因是3月份开始美国中长期利率下跌,这个我很放心。而你再注意美国的汽车销售量可是狂跌,4月份美国狂跌40%,而中国逆势增长20%,美国奢侈品销售量也是狂跌10%,我们增长20%左右。你发现美国人很平稳,因为他们很正常,我们是不正常,为什么叫不正常呢?你找不到什么特殊因素。
周方:不应该这么涨的。
郎咸平:而涨这么快更不正常,那我们就分析有两个资金进入。你说投资经营环境恶化是正常,还是不正常的呢?
王牧笛:“中国是一切规则的例外”,罗素19世纪20年代的时候说过。
郎咸平:而且大家再思考一个最基本的问题,就广州的这些房子凭什么卖到三万四万五万啊?还不是因为制造业过去30年所积累起来的财富才能撑住这么高的价格啊。
周方:才有流动性过剩的钱过来。
郎咸平:对啊,就是钱从制造业转过来把你撑高的,你才能卖到几万块一平方米,如果没有了制造业你还能撑多久?所以我觉得这个最基本的问题值得我们反思,因为这是个不正常的现象,如果大家都去炒楼炒股,甚至有人说楼市是拉动经济的,这是胡说八道。真正拉动经济的是全民富裕,是以实体经济为主的产业往上走,这才叫拉动经济。
王牧笛:所以把这个原因搞清楚了之后,之前咱们说的各种乱的现象,楼市的乱局也就解释清楚了。起码我们把这些乱象重新梳理一遍,看个明白。
周方:我是非常赞同教授的观点的,实体经济制造业是国富民富根本的根本。
郎咸平:而我们目前是实体经济不断的衰退,所以我们目前为什么楼市好呢?因为实体经济开始衰退了。
王牧笛:所以不要说什么买房是爱国,不要说没有房地产就拯救不了中国,我们要说的是:要想拯救房地产,先拯救制造业;拯救制造业之后,才能去拯救房地产。
周方:但是从地方财政来讲,或者国家GDP来讲,买房人多了,那么需求也上去了。
郎咸平:你卖地那才带劲呢,制造业能收到多少税收?
周方:但是我们不能满足于数据,不能满足于GDP的某部分已经被拉动了,要看看长远。从我接触过的企业来讲,原来很好的高新科技企业现在都慌了,真的慌。
郎咸平:现在大家都慌。我还记得我6月中旬在深圳做了个演讲,很多地产商来听。现在房价不是涨了吗,他赚钱赚得都恐惧的不得了。面对这种情况大家都在恐惧。赔钱的恐惧,赚钱的也恐惧。地产商现在心里是很害怕的。
周方:那说明他的钱赚得是不符合规律的。
郎咸平:只要做地产的,他提价3000块还有人抢着要的结果,他不是兴奋而是恐惧,这点就值得每个人反思了。
王牧笛:包括深圳华侨城最近12套别墅,每平方米卖12万元,迅速被抢光了,然后这个开发商还很苦恼,说卖便宜了。
周方:广州也一样,就是我刚才说的85套回款12个亿,那你看一套多少钱?上千万了,而且一个家族买四五套,他们卖的人都恐慌。
王牧笛:克服恐惧就要了解原因,了解这个来龙去脉。
郎咸平:我们今天把原因分析得比较透彻,告诉你就这么一回事。我们要面对的一个新危机就是我们实体经济的危机。