逍遥中文网 www.xyezw.net,最快更新危机中的忧与思(财经郎眼07)最新章节!
九、十月是楼市的传统旺季,素有“金九银十”之称,可2011年的楼市却被网友戏称为“铁九铜十”、“冷九寒十”。2011年的十一假期,人们的手机上收到的除了亲朋好友的祝福短信,更多的是各大楼盘不厌其烦的促销广告。一线城市楼市成交量,在十一黄金周均不同程度遭遇重创。随着各地政府限贷、限购、限价政策的出台,明年房价会怎样变化成为社会关注的焦点。中国银行2011年10月11日发布的第四季度《中国经济金融展望季报》称,当前和未来一段时间,我国经济失速风险正在加大,房价拐点将至。而《中国青年报》社会调查中心的在线调查显示,47.2%的人认为明年自己所在城市的房价会继续上涨。
谁决定了房价的涨跌
我们提出一个新的理论,就是房价下跌看户籍人口,房价上涨看非户籍人口。现在就是因为这些户籍人口没有意愿下跌,所以现在最多就是阴跌。
(嘉宾介绍:李银,财经媒体人)
王牧笛:“十一”一过,又是聊房地产的时候了。所以今天我们跟穿着豹纹的郎教授一起来聊聊“房事”。行业内有一句话,九、十月份叫房地产的“金九银十”。但是今年不一样了,“金九”不再,“银十”难续,现在媒体人称“冷九寒十”。拿深圳来讲,刚刚过去的这个黄金周,前三天全市只成交17套房子。
郎咸平:不让人家买房子,人家怎么成交呢?
王牧笛:先来看一段短片:九、十月是楼市的传统旺季,素有“金九银十”之称,可2011年的楼市却被网友戏称为“铁九铜十”、“冷九寒十”。2011年的十一假期,人们的手机上收到的除了亲朋好友的祝福短信,更多的是各大楼盘不厌其烦的促销广告。一线城市楼市成交量,在十一黄金周均不同程度遭遇重创。随着各地政府限贷、限购、限价政策的出台,明年房价会怎样变化成为社会关注的焦点。中国银行2011年10月11日发布的第四季度《中国经济金融展望季报》称,当前和未来一段时间,我国经济失速风险正在加大,房价拐点将至。而《中国青年报》社会调查中心的在线调查显示,47.2%的人认为明年自己所在城市的房价会继续上涨。
王牧笛:每次我们聊房地产,都说在十字路口。我就发现房地产这个领域,就没正儿八经在路上走过。十字路口是个什么概念呢?就是意味着观望。政府在观望,打量着这个行业。房地产开发商在观望,观望着宏观调控者下一步的举措。民众也在观望,其实现在看房子的民众依然很多,刚性需求一点都不少,但是只倾听不表态,走的时候留一句话,我只是来探探行情。
郎咸平:我们不做预测。现在的实际情况是这样子,以北京为例,截止到我们做节目,北京郊区的通州跌了10%左右。但是市区内呢,只是阴跌而已。我们把刚刚出来的2011年上半年的数据与2008年二季度的数据做下比较,看起来比较类似。2008年二季度,整个房地产开发的投资增速是很高的,全国为34%,5个核心城市是7%,之后从5个核心城市开始下跌,然后一片倒风,造成整个市场恐慌,这是2008年。透过今年上半年的数据,我们发现今年上半年全国房地产开发投资的增速变化不是很明显,仍然保持在32.9%,但是,核心城市的投资增速相比去年大幅度下滑,北京由去年全年的24.1%跌到今年上半年的3.7%;上海由35.5%跌到了9.4%。这几个数字一对比,好像要重蹈当时的覆辙了。我们再看今年第二季度新房供应的增长,跟今年第一季度相比,预售面积环比增长78.3%,但是成交的面积环比却下降了16.3%。也就是说,我们现在的情况和2008年类似,由大城市开始,交易量开始下降,供应量大幅增加,而成交量似乎非常的不足。因此很多媒体,包括新华社,都在讨论说房价要大跌。可是这是从上半年开始的数据,我们发现到现在,还以上海、北京为例,除了周边比较偏僻的地方房价有下跌10%的现象,市区内的房价只是小幅度地阴跌,和我们看的这个数据完全不吻合。现在跟2008年确实有点类似,超额供给的现象也超过2008年,但是为什么房价还这么坚挺?
王牧笛:网友开玩笑说,成交量是严重地萎缩,房价是轻度下跌,然后叫打折假摔。因为政府有关部门是在用限购令、房产税这些严格监管拖着,房价才没有大幅上升。但是成交量进入冰点是不争的事实。
郎咸平:房价为什么不会涨,为什么是阴跌?我想提出一个全新的观念。以北京市为例,我们经过调研发现,北京市居民有房的比例是74.2%,有两套房以上的是18.3%。北京的“限购令”允许北京市居民买两套房,但是只有18.3%的人有两套房,因此买房的需求还是很大的。所以你看从2008年开始到2010年,三年平均下来,每年成交25万套。为什么?就是因为需求还是在的。但是以去年为例,我们发现三分之二的房产交易是二手房。那我再请问你,二手房交易看谁?就看这个74.2%的老百姓愿不愿意降价。那我请问你,除非信心崩溃,否则他们有什么理由降价?有一套房的人要卖房的话,他可以不卖,住着就是了,干嘛降价呢?有两套房的人呢,他可以投机,他有什么理由去大幅降价呢?
李银:价差不够。
郎咸平:对,价差不够,他急什么呢?因此在北京,是这些有北京户籍的老百姓决定了房价会不会跌,但是目前看不出他有下跌的意愿。在北京、上海这些城市,非户籍老百姓很多。以上海为例,非本地户籍人口大概700多万,但只有5.5%的人有房,所以说他们才是房价上涨的最大动力。而这次“限购令”就是不准他们买,不准他们买的结果就是房价上不去。因此我们提出一个新的理论,就是房价下跌看户籍人口,房价上涨看非户籍人口。现在就是因为这些户籍人口没有意愿下跌,所以现在最多就是阴跌。
李银:胶着状态。
我们会重蹈香港的覆辙吗
我们经过研究发现一个非常奇特的现象,就是中小型地产商在有秩序地退出。我很担心这种有秩序的退出会重蹈香港的覆辙,最后就剩四大天王。
郎咸平:那为什么周边地区开始下跌呢?我们经过研究发现一个非常奇特的现象,就是中小型地产商在有秩序地退出。我们就以大龙地产为例,它是个上市公司,它就把手里最好的项目——王府井西部会馆以8.2亿元的价格卖给其他开发商了,而不是贱价抛售。除此之外,还有很多上市公司把自己的房地产业务卖掉了,包括上海大江、金发科技、建发股份等等,都在有序地退出房地产行业。退出之后干嘛去了?很多企业,包括鼎立股份、大连控股、华茂股份等二十多家地产公司都去做矿业了。有序退出都卖给谁了呢?卖给大地产商,比如说万科。万科在2010年上半年就收购了10个项目,其中最大的一宗交易是广州万科以31亿元收购了广州市番禺向信地产有限公司100%股权,获得了新光城市花园项目。那我再请问你,中小地产商把项目卖给大地产商后有秩序退出,那大地产商拿到项目之后有没有可能降价?它扛得住,它又不是没钱。所以到最后有秩序退出的结果,是大地产商的地盘越来越大,因此它扛的能力越来越大,要它降价不是不可能,但是相对而言很难。
王牧笛:就等于说是房地产行业的重新洗牌,小的退出,大的吞并。大的是手中有粮,心中不慌,它不在乎。教授虽然没有聊房价,但是他给我们的导向让我们这些没房的很失望,因为我们看到房价最多是轻度下跌。
郎咸平:不,我没有做任何的预测。现在有媒体谣传说,郎教授说应该买房或者不应该买房。我现在告诉各位,我从来没有预测过房价,我没这个水平。我也从来没有告诉过朋友,什么时候该买什么时候不该买,我没这个意思。
王牧笛:巴曙松前两天警告说,搞经济的不要轻易谈房地产,老说老错,尤其预测房价。这个东西太难预测了。
郎咸平:你知道为什么吗?我给大家做一个理论分析。我们做学者的水平有限,搞的基本都是逻辑分析。但我们地产有逻辑吗?所以说任何详细预测都是傻的,不会准的。
李银:中国的价格是不可能预测得到的。
王牧笛:所以说所有预测房价的经济学家是既可笑又可悲的。我们不说房价,说说房地产开发商。最近房地产开发商的表态挺有意思的,比如说潘石屹,最近就惹了一个大麻烦。乔布斯不是去世了嘛,潘石屹在微博上说乔布斯逝世了,对他最好的纪念,苹果应该大批量生产1000块钱人民币一部的iPhone或者iPad,造福中国的民众。很快网友就跟了帖子,瞬间引爆网络。说假如潘总您逝世的话,是不是也应该推出1平方米1000元的商品房?这样的话,亿万人民也会怀念你。潘石屹吓坏了,删帖了。潘石屹删帖之后,一个新的叫“潘”的单位横空出世。这个单位只用于房地产领域,“1潘”等于每平米1000块,这是潘石屹的表态。还有任志强,最近退休了,我们叫退职了,退职之后也敢说话了。最近他就屡次表态说,政府如此严厉地调控,开发商很快就只剩下裤衩了。
李银:我个人觉得这个可能性不大,谁更怕开发商倒闭呢?银行,因为房地产欠银行的钱,数额还都特别大,房地产一垮的话,银行的坏账又多了。
郎咸平:所以更可能的现象是大吃小、强吃弱,这是一定的。我们刚刚讲很多地产公司开始有秩序地退出。它把项目都卖给大地产公司,这样不但自己不会破产,不必降价求售,还能确保银行的债权。所以说2011年上半年地产的收购兼并是56起,是去年的一倍。这个也避开了你刚刚所提出的银行信贷危机的问题。
王牧笛:现在的情况是,一些小的地产商在火上烤,不行了它就走。大地产商的日子其实也不好过,比如说绿城,绿城也出了一些问题,绿城的董事长宋卫平最近就明确地跟媒体表态说,绿城分三步走,如果前两步都不奏效的话,我就直接将价格降到最低,清仓大甩卖,房子卖完之后,我绿城再也不做房地产了。
郎咸平:从2011年9月份开始,万科又投资百亿去买地了。
王牧笛:现在的地很便宜,差不多抄底了。
郎咸平:最主要是因为万科2009年犯了一个错误,它没买足够的地。现在是反其道而行之,开始买。还有招商地产,去年只买了13亿的地,今年买了108亿。
李银:今年的土地供应也增加了,大概是要推出21.8万公顷的建设用地。而且万科,它储备的需求已经到了。
郎咸平:你看现在买地的基本都是大地产商。我很担心这种有秩序的退出会重蹈香港的覆辙,最后就剩四大天王。
李银:垄断。
郎咸平:我们现在很担心这几个大的地产商,包括万科、招商地产等等,将来有没有可能控制我们的地产市场?如果被它们控制的话,会更容易进行行业内的勾结,更难降价。所以我更担心我们老百姓会成为更可悲的房奴。